Condomínios: Falta de atitude faz perder a garantia

Condomínios acabam arcando com prejuízos expressivos que poderiam ser evitados se tivessem assessoria jurídica e acionassem as construtoras.

Algumas construtoras não se preocupam com a qualidade dos edifícios de condomínios que entregam, resultando em insatisfação dos adquirentes em decorrência da má qualidade de acabamento e dos materiais utilizados, que não são aparentes, como geralmente ocorre com a tubulação hidráulica, a fiação elétrica, paredes, dentre outros problemas estruturais. Certamente, muitas construtoras são sérias e cumprem com seu dever de reparar os defeitos. Entretanto, quando as correções dos vícios de construção implicam em obras em dezenas de unidades ou em grandes extensões é comum o construtor criar diversos obstáculos, desculpas para desestimular os condôminos e o síndico a exigir a reparação com a devida qualidade.

Os condomínios erram ao conduzir o problema de maneira ingênua, pois uma coisa é corrigir um defeito simples em um apartamento, ou bem diferente é ter que trocar todo o revestimento do prédio que está comprometido ou ter que retirar os pisos de todos os banheiros ou áreas de serviços que estão desnivelados, pois tais obras de maior vulto atingem facilmente cifras superiores a R$ 1 milhão. Diante de um grande custo é compreensível o construtor lutar para evitar o prejuízo e em vários casos consegue transferir o prejuízo para os compradores pelo fato desses agirem sem qualquer assessoria técnica e jurídica, o que torna fácil levá-los a erro diante do desequilíbrio de conhecimento e da falta de organização para enfrentar o departamento jurídico da construtora.

O Código Civil determina que a construtora garanta a solidez, segurança e os materiais pelo prazo irredutível de cinco anos. Ocorre que muitos edifícios ou donos de casas perdem a garantia por deixarem de agir a tempo e a hora. Há construtor que faz serviços paliativos, “empurrando os problemas com a barriga” até vencer o prazo de cinco anos de garantia. A ação de indenização poder ser proposta no prazo de 10 anos a contar da data que surgiu o vício de construção, o qual deverá ser notificado dentro do prazo de garantia de cinco anos.

Desorientação aumenta o risco de prejuízos

Alguns condôminos, até isoladamente, percebem dentro de suas unidades a ocorrência de “pequenos sinais”. Começam a aparecer mofos em algumas paredes ou dentro dos armários, bolhas nas pinturas das paredes ou tetos, azulejos ou cerâmicas que se soltam, “pequenos detalhes” que incomodam, e às vezes são problemas esparsos no edifício. Quando reclamados ao síndico ou aos vizinhos, parece que aquele condômino é um chato, um “reclamador”.

O mofo ou infiltrações que nunca são solucionados decorrem de problemas estruturais, falta de impermeabilização nas fachadas, má qualidade do produto, excesso de pressão devido à falta de válvulas redutoras, falhas de execução, dentre outros problemas. Tudo poderia ser resolvido com celeridade e eficiência mediante uma orientação jurídica especializada, a qual tem domínio das questões que envolvem uma perícia judicial que poderia comprovar que os danos são de responsabilidade exclusiva da construtora.

União viabiliza a solução

Nesse momento, quando todos deveriam se unir para verificar efetivamente se aquele “problema isolado” poderia ser um vício oculto da construção, e futuramente afetar toda a coletividade condominial, preferem o comodismo da omissão, do “deixa pra lá”, do “isso não vai dar em nada”, ou pior ainda, não vamos brigar com uma construtora que é “um peixe grande”.

O grande problema de alguns condomínios, diz respeito à figura de um verdadeiro “sabotador”, e com grande poder de persuasão, até mesmo para esconder os seus “medos e receios internos”, evita a tomada de uma atitude contra a construtora, que tem responsabilidade de consertar os defeitos. A inércia, motivada às vezes pela insegurança, pelo sentimento de inferioridade, acaba repercutindo negativamente até no próprio patrimônio. Há casos de um ou outro coproprietário ser parente ou amigo do construtor e se empenhar para desestimular a união, para convencer a assembleia que não vale a pena exigir a devida reparação, que o custo do processo judicial é elevado, mas omite que o custo dos reparos poderá atingir centenas de milhares de reais e que este terá que ser assumido pelos moradores após ocorrer a prescrição.

Alguns síndicos e/ou condôminos se omitem, pelo simples fato de que pretendem vender a unidade, por não terem tempo ou por serem avessos a problemas. Têm medo de reivindicar os seus direitos, assumem a postura de não gastar com a contratação de advogado ou engenheiro/perito para um melhor assessoramento. Dessa maneira agem de forma contrária aos seus próprios interesses, não se dando conta que isso pode representar uma desvalorização de até 30% das unidades, pois quase ninguém se interessa em comprar um prédio com infiltrações e mofo, com os revestimentos caindo. Colocando no papel, um apartamento de alto padrão com valor aproximado de R$ 1 milhão, poderá perder, por exemplo, R$ 250 mil de seu valor unitário, e se pensarmos num prédio de 10 andares, com 40 unidades, constata-se um prejuízo de R$ 10 milhões.

Prejuízo e conflito

Muitos leitores enviam e-mails para esta coluna reclamando de defeitos no seu prédio que deveriam ter sido consertados pela construtora no prazo de garantia. Diante da inércia do síndico, apoiado pela Assembleia Geral acomodada, vemos o seguinte resultado decorrente da prescrição, a qual deixou o construtor feliz por não mais poder ser responsabilizado pelos danos. É lamentável, mas acaba o proprietário do apartamento danificado tendo que postular uma Ação de Indenização contra o vizinho ou contra o condomínio e este se defendendo, gastando com perícias, custas processuais e advogados, além do desgaste pessoal.

Nessa hora, os condôminos esquecem que se tivessem agido de forma séria e profissional, não haveria tais defeitos, pois teriam sido consertados pela responsável, no caso, a construtora.

Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG